Skip links

Признание права собственности при банкротстве застройщика

Инвестируя в строительство жилого дома будущий собственник наделен правом на судебную защиту в различных формах. Являясь субъектом договора долевого участия в строительстве (ДДУ), он вправе заявлять различные исковые требования к застройщику денежного и не денежного характера.  Не препятствует судебной защите и обстоятельства банкротства застройщика, более того  Закон о банкротстве устанавливает особые способы защиты прав кредиторов при банкротстве застройщиков. В силу статьи 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом. Участник строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) вправе обратиться к должнику с требованием о передаче жилого помещения, заявить денежное требование (иски обязательственно-правового способа защиты), подать исковое заявление о признании права собственности (иск вещно-правового способа защиты). Как правило участники ДДУ обращаются в арбитражный суд с заявлениями о включении в реестр требований о передаче жилого помещения и /или заявлением о признании права собственности на спорную квартиру. Таким образом, признание права собственности при банкротстве застройщика является приоритетным способом защиты.

Начиная с 2013 года Верховный Суд РФ, руководствуясь скорее идеей о справедливости, нежели конструкциями цивильного права, последовательно санкционировал защиту посредством исков о признании права собственности на жилое помещение в праве общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом в виде конкретных квартир (п. 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013; Определение Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186 по делу № А40-80775/2013). Затем применение такого способа защиты распространилось и на объекты нежилой собственности (машиноместо,  нежилые помещения в многоквартирном доме): суды стали удовлетворять требования о признании права собственности на нежилое помещение в недостроенном доме, квалифицируя  это требование как текущее (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.12.2018 № 305-ЭС15-20071(6) по делу № А40-5683/2013). Таким образом, вопреки характеру обязательственных правоотношений, возникающих из  инвестиционных сделок, широкое распространение получили вещно-правовые способы защиты.

Между тем, специальные положения п.8 ст. 201.11 Закона о банкротстве ставят возможность удовлетворения иска о признании права собственности на квартиру в недостроенном жилом доме, только при наличии следующего фактического состава:

  • строительство окончено и застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, т.е. квартира как индивидуально определенная вещь создана и существует реально, может являться объектом гражданского оборота;
  • подтвержден факт оплаты согласованной суммы по договору участия в долевом строительстве;
  • право собственности на спорную квартиру не зарегистрировано за иными лицами;
  • застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт либо иной документ о передаче жилого помещения.

В сентябре 2019 года Верховный Суд РФ скорректировал судебную практику с учетом действующих законодательных ограничений. Рассматривая кассационную жалобу по «типовому» делу о признании за гражданами – участниками ДДУ права собственности на доли в праве собственности на не завершенный строительством многоквартирный жилой дом в виде конкретных квартир и об исключении их требований в отношении данных квартир из реестра требований о передаче жилых помещений, Верховный Суд пришел к двум выводам:

  • во-первых, общая долевая собственность на  незавершенный строительством жилой дом не возникает;
  • во-вторых, при  отсутствии у должника квартиры как индивидуально определенной вещи кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора. (Определение Судебной коллегии ВС РФ от 5 сентября 2019 года. Дело № А55-36158/2009).

Судебная практика, которая формируется в настоящее время с учетом Определения Судебной коллегии ВС РФ от 5 сентября 2019 года, свидетельствует о том, что требования кредитора – участника ДДУ о признании права собственности на квартиру удовлетворяются при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, разумеется с учетом оплаты стоимости квартиры и отсутствии иных претендентов на спорную квартиру. Факт передачи квартиры по акту приема не является необходимым условием для удовлетворения такого иска (см., например: Определение Арбитражного суда Московской области о признании права собственности на жилое помещение от 30 декабря 2019 года. Дело № А41-98243/17).

Отсутствие подписанного между должником и участником строительства передаточного акта в процедуре банкротства не рассматривается как правовое основание для отказа в признании его права на причитающуюся ему квартиру. Необходимо доказать, что оплата за эту квартиру в установленном размере получена застройщиком, спорная квартира является свободной от прав и обоснованных притязаний третьих лиц. (Определение Арбитражного суда Московской области о признании права собственности на жилое помещение от  30 декабря 2019 года. Дело №А41-88538/17).

Комментировать

Имя*

Сайт

Сообщение